总体概述

 

　　金蝶EAS房地产解决方案通过建立集团组织架构、多组织管理体系，将所有的功能模块在一个系统平台搭建，将集团所有数据在同一个数据库集中处理，对房地产企业集团管理和项目管理的各项业务进行集成应用，通过集成管理实现业务的一体化，包括：财务业务管理一体化、预算业务管理一体化、资金业务管理一体化、数据分析一体化、人力资源管理业务一体化，从而形成集团统一完善的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的决策数据信息，保障集团能够实时管控企业运营。

 

　　房地产企业集团管理涉及集团管理层面和项目管理层面，通过EAS系统对企业各种业务进行集成管理和一体化实现：

 

　　主要是针对项目开发前期根据集团或公司的整体经营计划或规划在历史数据基础上进行前期的各种测算和预测，包括：拟获得土地、拟建设项目方案、融资计划等，以获得最佳的开发方案、建设方案、最低的投融资成本方案等，预测未来一定阶段内的负债、资金流、损益等财务数据，为高层决策提供决策依据；其主要包括：项目测算（获取和未获取）、投融资测算、经营规划、项目分析和项目运营监控等。

 

项目管理层面

 

　　分项目开发和营销服务管理两条业务线。项目开发包括、成本测算管理、目标成本管理、合同管理、付款管理、成本管理、工程招投标、进度管理、供应商管理、集中采购、材料管理、质量管理等；营销服务管理线包括销售管理、客户管理、租赁管理、物业管理、客户服务等；从而为房地产公司基于集团管控、多项目运营、跨地域管理的项目管理平台，并达到对项目进行精细化管理的目标。

 

集团控层面

 

　　主要进行人、财、资源的优化配置管理。通过全面预算管理落实集团战略的执行，通过集团资金集中管理监控资金具体状况和防范资金风险；通过集团集中财务核算能够及时、准确反映集团财务状况；通过集团人力资源管理储备高级人才，进行能力素质、人事、薪酬、绩效等管理，构建集团的核心能力，实现集团战略的人力资源管理体系。

 

集成管理层面

 

　　EAS提供一个统一的集成管理平台，通过其可以实现整个业务集成管理要求，其包括：人员集成、信息集成、流程集成。人员集成，门户入口保证了来自企业内部、业务伙伴、客户等通过同一平台获取所需的信息和服务、使企业内外部业务合作更紧密、实现了实时管理；信息集成，全面共享和管理各类信息、统一基础数据，规范信息质量，保证信息简洁和高效、集成的分析报表强化了企业的管理决策；流程集成，提供灵活的工作流管理，适应企业业务流程的持续变革与优化、强化与业务合作伙伴的协同、通过预设的集成接口保证与其他系统的集成。同时，通过标准功能的可配置（应用模块、流程、界面、实施方案等）、个性需求可定制（行性个性、企业个性等）、异构系统集成（K/3系统、其它异构系统等）等多种满足企业随应变的管理需求实现，帮助房地产企业建立起一个基于集成管理、随需应变模式的企业管理平台。

 

房地产企业各业务系统数据流关系：

 

　　企业集团信息系统的整体构架下，财务核算系统、成本系统、资金系统以及各业务集成的业务流程如下：

 

 

　　企业发生的支出分为两类，一类为日常支出，一类为工程付款，对于日常支出是通过预算管理系统来编制的，在执行时通过业务协同审批流程提交付款申请单，这时业务协同系统就会自动调用预算方案进行控制，超出预算的业务协同系统会退回，预算内业务协同流程会生成会计凭证传入财务系统。

 

　　对于工程支出，是在成本系统中编制工程付款计划，由于工程付款是和合同管理密切联系，在成本系统中编制，支付时也通过业务协同平台提交工程付款申请单，业务协同平台就会自动调用付款计划方案，超出会退回，计划内会生成会计凭证自动传入财务系统。

 

　　预算系统和成本系统中的资金预算和资金计划通过系统间的相互取数公式设置，在资金系统中来全面提供企业集团最为关注的全面资金计划。

 

　　根据企业的管理需要，可以把成本系统中的工程付款计划通过系统间的取数公式设置自动写入预算系统，这样预算系统就可以提供整个集团的全面预算了，在预算系统中可以进行相关的执行情况分析。

 

房地产项目投资决策管理　

 

　　房地产投资决策管理子系统是在项目建设前期，通过各种测算和试算，为管理者或决策提供项目建设的决策依据。从规划指标、进度、销售、成本、税费等各方面收集项目基础信息，进而形成项目损益表与现金流量表，计算出项目各经营指标，使得项目的各个维度经营状况直接与项目经营结果对应；从多个角度为企业决策提供全面的决策数据依据，最大限度规避项目开发的风险；并根据各种投资测算数据自动进行模板进行投资评估报告的生成。

 

　　项目决策分析系统主要是围绕地产公司在获取项目前、最优开发方案选择、规划、项目投资评估等针对项目投资进行的全方位的经营分析与决策；并通过全方位的项目投资数据分析找到最优投资方案、最佳开发方案、成本利润测算等，为整个项目开发提供全面、完整、准确的测算数据和决策依据，其应用模型如下：  

 

市场调查预测

 

　　主要针对拟投资的项目所在区域或市场就投资环境和市场情况进行全面的调查评估与预测，作为未来项目进一步评估的基础数据和信息来源。采用定性、定量等各种预测方法资的区域的相关投资环境（包括：针对拟投自然条件、城市规划、基础设施等）、供求状况（包括：相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等）、房地产商品的价格、租金、经营收入、房地产开发和经营的成本、费用、税金等相关内容进行全面的调查和预测。

 

项目开发策划

 

　　在前期调查预测基础上，进行项目开发策划，主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择等。尤其是在进行拟开发项目的产品定位（如住宅、工业、商业、餐饮等）、产品类型（如住宅的小高层、高层等产品类型，商业的商铺、集中商业等产品）、相关指标（如基础的容积率、面积、开发周期等）策划等。如下图：

 

 

成本费用估算

 

　　针对拟开发项目针对拟发生的各种成本费用进行估算和比较，包括：开发成本估算、销售成本估算、租赁成本估算以及种估算分析报表等，作为项目投资成本费用的测算依据，其内容包括：

 

 

经营收入估算

 

　　对拟开发项目的经营性收入进行全面的估算，以对未来项目收益做一个全方位的预测和估算，并自动进行各种测算方案的汇总和报表形成，其内容包括：

 

 

项目投资计划

 

　　针对拟开发进行各种投资计划以及各种明细的测算和形成，包括：开发投资计划、销售投资、分期投资计划、开发产品投资计划等，其根据设置相关规划指标、产品类型等通过计算模型自动计算并生成所需的各种计划表、汇总分析表等，如下图：

 

 

项目筹资计划

 

　　根据拟投资项目的收入、投资计划等策算数据，进行各种筹（融）资方案和计划的制定和测算，并自动进行各种筹资方案下的资金计划、筹（融）资成本测算等，以找到最估筹（融）资方案等。

 

项目财务评价

 

　　根据经营收入、成本费用、投资计划、筹资计划等各种测算数据自动进行各种项目财务分析报表生成，为项目的整体方案选择和财务指标提供一个完整、全面的估算分析报表，包括：项目损益表、项目流量表（全投资）、现金流量表（资本金）、资金来源来应用、资产负债表、损益表（产品分类）等关健指标分析表。

 

不确定性分析

 

　　通过对相关关键数据指标的变化来获得对项目相关投资数据变化的影响的波动，如敏感性分析、临界点分析、概率分析等。

 

项目开发管理概述 

 

　　为了增强企业的竞争力，房地产需要对工程项目进行透明化的管理，不断量化各种信息，以提高工程项目的可控度，降低风险，加快资金周转。

 

　　开发项目管理是房地产开发企业项目管理信息化全面解决方案，其适合房地产行业的集团应用。它以实际业务流程为基础，体现成本控制所需要的即时性和准确性，防范和规避项目成本控失控情况的发生；首先实现相关工程数据的量化和共享，降低企业沟通成本；再以合同为基线，全面反映工程项目执行进度和资金管理情况；同时依据原始数据的积累，利用先进的信息技术，反应工程项目各阶段的成本，并在此基础之上形成动态成本差异及分析控制、产品价格导向，并通过历史数据，不断优化和完善房地产企业项目管理方式、方法，以先进的信息化工具优化企业的项目管理职能。 

 

业务流程 

 

　　开发项目管理包括：合同管理、成本管理（目标成本、动态成本、成本库、项目测算）、项目进度管理、招投标管理、甲供材料管理、付款管理等业务管理。

 

开发项目管理业务流程图：

 

　　合同管理：作为成本控制核心内容，有效跟踪管理合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款全过程，力求降低成本、控制成本。

 

　　成本管理：根据项目规划目标和利润目标，进行成本测算、目标成本形成、动态成本跟踪、成本数据库形成等，形成房地产基于“闭环”的成本管控体系，推动和保证成本控制的不断完善和提高，控制项目建设的成本和风险。

 

　　付款管理：通过对付款审批单的流程审批管理，管理层可以实时监控项目进展，并严格控制工程款的支付；并通过付款计划数据为财务部门提供资金和融资计划决策依据。

 

　　招投标管理（供应商管理）：招投标管理将分散于业务部门的供应商集中到集团（或公司）层面统一管理，有效减少业务冗余，避免多头管理，并实现公司对外统一，从而提高信息共享以及供应商管理的透明度。同时对供应商进行分类管理、评价评级管理，为项目工程、采购招投标快速的提供合格的邀标、询价单位。

 

　　招投标管理（招投标业务管理）：招标、投标管理帮助企业在网上公开进行邀标和招标，供应商也可以直接在网上进行投标工作，将整个招投标过程透明化，有效的帮助公司解决招标工程中的黑洞，保证招投标质量，提升合同成本控制力度。

 

　　采购管理：采购管理是帮助房地产企业进行集中采购的管理以及采购合同监控，系统支持统一的请购计划和采购计划，对于每次采购合同的付款金额进行监控。

 

　　进度管理：通过工作分解结构（WBS）建立工程部、财务部、销售部、市场部、采购部等各个参与项目管理部门的工作任务，制定各工作项的负责人和参与人员以及执行计划，并通过进度报告和工作指示实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险。 

 

系统流程

开发项目管理系统架构图：

 

 

 

　　金蝶EAS继承了原来金蝶K/3房地产管理的设计思想，在EAS平台上，实现与EAS财务、资金、预算的一体化集成。EAS对成本管理进行 。

 

房地产营销管理 

 

　　房地产营销管理（CRM平台）是房地产核心业务一体化的重要组成部分，因为营销管理应用不仅帮助企业实现销售效率和成交率的提高，其每日产生的大量客户和业务资料也将是企业知识库和业务知识库的主要数据来源，是企业实施客户关系战略，提高客户价值的重要手段。

 

 

 

 

 

　　面向CRM规划和设计的数据库使数据不仅满足日常业务处理需要，更能将系统处理的业务流程从售后扩展到售前和售中，同时将系统的用户角色由原来的销售管理人员延伸到企业各级管理人员、销售业务员以及客户。选择基于CRM平台构建的营销（售楼和租赁）、客服、物业、会员管理等管理系统，企业可以在保持当前管理模式下最大限度的提高销售率和客户满意度，又能为企业全面实施CRM提供足够进行数据挖掘和模型分析的基础信息。

　　金蝶房地产营销管理解决方案提供基于房地产全面营销管理解决方案，该方案面向集团企业，实现集团实现集中式管理、集成化应用，为企业提供基于销售管理、租赁管理、物业管理、客户服务等在内的全面的房地产营销管理应用。

 

经营决策分析

 

管理驾驶舱

 

　　企业管理驾驶舱是为集团高级管理人员的决策提供更科学、更准确、更直观的信息，通过WAP手机，各种PDA（个人数字助理）、PC（个人电脑）、笔记本电脑等设备轻松快捷的获得决策信息。对项目开发管理、成本管理、财务管理、营销、客户服务、人力资源管理进从多个角度、多个范围（如从按区域公司、分公司、项目等）进行商业智能分析，以仪表盘、图表等直观的展现形式对经营指标的执行状态进行跟踪展现；并能够针对相关的数据进行多级的穿透查询与向下钻取。

 

　　集团公司各级管理者可以根据关注的重点不同，通过预设显示模板，自定义生成自己的管理驾驶舱界面。集团公司各级管理者通过钻透查询进一步查看监控预警明细。

 

 

经营分析

 

　　经营分析经营分析让决策者在一个界面里就能看到企业最重要的几项经营指标，包括现金流、项目建设进度、项目销售指标、项目成本指标、项目客户投诉指标等，各指标均可按集团、区域公司、项目三级统计汇总，一旦与计划偏离，系统自动报警，提醒决策者。如果决策者对其中某一项指标有疑问，可通过穿透查询方式实时了解到该项指标的详情，直至原始明细数据。

 

　　财务指标分析财务分析是财务管理的重要组成部分，是企业对过去的财务状况和经营成果及未来前景的一种评价和预测。本系统采用报表分析、指标分析、因素分析、自定义分析等各种分析方法，对财务数据从各种角度进行进一步的汇总、透视、转化，从中提炼出重要的财务信息，为企业的财务决策、计划、控制提供广泛的帮助。

 

　　项目成本分析成本分析是房地产企业成本管理的重要内容，是企业对过去和当前项目成本的动态分析及评测，为整个集团或公司的项目成本控制提供监控或借鉴。本系统采用报表分析、指标分析、自定义分析等各种分析方法，对成本数据从各种角度进行进一步的汇总、透视，从中提炼出重要的成本控制信息，为企业的成本管理、计划、控制提供全面有效的帮助。

 

项目进度分析通过数字和甘特图向决策者实时展示各项目的建设进度计划及实际完成情况，对进度落后的工作及时预警，提醒决策者采取措施；实时展示集团、区域、项目的在建和完工工项目的施工进度、完工比例、付款进度等，供决策者分析。

 

　　营销指标分析通过数字和图表向决策者展示集团、区域公司、项目的营销绩效；客户来源比例分析、各广告带来的来电来访及成交量分析、客户关注的重点分析等；客户购房目的、理想购面积、理想购房总价、项目的优缺点等；签约、认购、保留、可售、入住等数据等等。

 

　　客户服务指标分析通过数字和图表向决策者展示集团、各区域公司、各项目的客户满意度，展示客户报事数量、类型、处理结果、客户满意度等。

 

业务协同管理

 

　　管理的本质是组织行为的协同过程，协同效率的高低决定着管理的效率。金蝶EAS协同管理是要突破传统的ERP 系统对“固定团队”和“固定工作流”的要求，将协同的管理行为抽象提炼成 “角色、事件、流程、结果”等要素，建立以人为本的角色驱动机制，以流程为导航，采用“事找人”的工作方式，从提高跨部门、跨地域、动态团队的多个角度，进一步提升管理效率。

 

　　金蝶EAS协同管理平台基于Web技术，提供与用户相关的工作桌面平台，将用户的待办的事宜、审批的流程、查阅的报表、邮件系统、外部网站、PM系统等等整合起来，实现了：

 

　　把对业务系统整合好的内容个性化、直观地传递给企业内部或者外部的用户；

 

　　协同不同专业领域的工作，为使用EAS系统或者第三方系统提供易用性服务；

 

　　用户通过EAS协同管理的统一平台，完成不同的业务工作；

　　以个性化的方式提供业务处理。

 

 

　　EAS协同管理的企业门户是企业信息的统一访问入口和管理平台。企业的员工、客户、营销代理、供应商等与企业生存发展密切相关的人员都可以通过企业门户（Portal）获得相关的信息，完成企业内外的各种业务流程，以及进行各种知识的交流和储备等。

 

企业门户管理

 

　　企业门户是企业员工日常工作的入口，通过消息中心和流程中心，实现以消息为中心、流程为驱动的工作方式；同时将提供文档引擎，全文搜索等基础服务。流程中心和消息中心模块把用户从频繁、复杂的系统切换和工作任务寻找中解放出来。在消息中心中即可看到并处理、跟踪由自己处理的事务和待办。消息中心也是整个企业EAS的工作中心，提供了以消息为中心的工作方式，实现了“事找人”的工作方式，提高日常工作的效率。

 

　　个性化门户为每个金蝶EAS用户提供自己的用户，实现用户真正的工作台。通过个性化门户，每个用户可以根据自己的角色和工作内容定义自己的工作台面，可以高效的在自己的门户上展开工作。

 

 

　　个性化门户能够查看内容管理发布的信息；提供我的工作台，定制我的常用流程和功能；提供我的订阅Portlet；提供管理驾驶舱；提供了我的报表Portlet，用户可以直接查询相关报表等等功能。

 

　　由于企业同时应用邮件系统，并且邮件系统已经成为日常交流的主要工具，所以流程审批系统还可实现与邮件系统的集成EAS系统不仅有自身的消息驱动方式，同时还可集成第三方邮件，所有的提醒和通知都可以通过邮件发送，同企业员工的日常工作完全集成。

 

　　对于采用多种系统的企业来说，系统间的频繁切换会严重影响客户易用性，业务协同管理支持企业的统一登陆，实现一站式系统。

 

流程管理

 

　　房地产企业的管理可以通过流程管理来将业务过程中的单据、人员、事务和管理控制的过程进行联动，这就是企业的业务流程管理；其是整个EAS系统流程应用的平台和基础。其将解决各种业务流程的过程控制与管理，如合同审批、付款申请、合同变更申请等各种流程。

 

 

　　比如，由工程项目管理模块产生的合同付款申请，进入协同系统进行签呈审批，工作方式和流转都符合日常业务操作，并且灵活的流程定义机制也保证了业务操作的可控、规范。审批通过的工程付款流入财务系统，顺畅的进行财务核算等工作。同样，客户关系管理产生的付款单据也经过协同系统的签呈审批，进入财务系统进行财务处理。

 

　　工作流系统一般分为流程建模、流程运行管理监控和绩效分析系统。流程建模是利用工作流定义工具用来描述企业实际业务流程，它将每一个流程的目标明确，任务细分，分配具体的人员执行具体的任务。流程管理系统用来进行统计分析，实施监控与跟踪。流程运行系统自动运行定义的流程，自动发送任务信息到指定的人员。

 

　　流程中心提供了查询流程、定制用户常用流程、流程监控和流程统计分析的功能，为用户提供了以流程为驱动的工作方式，通过流程中心，用户可以方便的跟踪和处理相关的工作流程。同时，通过流程统计分析功能，可以对流程的效率进行统计和分析，从而为用户优化流程和提高流程效率提供数据依据。

 

　　面向ERP所有流程的导航，用户可自定义流程分类，清晰划分业务类型；

 

　　在流程导航中，自由定制个人工作，并自动映射在个性化门户首页上；

 

　　流程监控导航，关注待办和用户参与过的工作，个人相关业务随时掌握；

 

　　图形、图表的统计和效率分析，直观的了解企业的过程管理，发现瓶颈，进行流程优化、梳理，提升效率。

 

　　消息中心是管理门户的工作中心，提供了以消息为中心的工作方式，实现了“事找人”的工作方式，提高日常工作的效率。流程中心体现了以消息为中心，实现?抡胰?的工作方式。以流程为驱动，处理并全程跟踪、监控整个流程；

 

　　签呈管理的主要特点是通过工作流管理实现了包括合同申请、采购申请、支付审批等签呈流程和费用类业务的预算控制，实现了对可视化、实时化、无纸化、远程化的签呈审批与业务流程管控；同时实现了从行政、业务到财务的集成，通过与出纳和总账系统的集成，在业务审批完毕后，直接生成出纳付款单和财务的凭证，减少了财务人员的重复录入，并且实现真正的业务财务一体化。

 

　　在业务申请的审批过程中，可以进行预算的控制。若预算余额足够，则扣减预算，进入后续的审批；若预算余额不够，则系统会自动启动预算特批或者追加流程，在特批或者追加通过后，再进行后续的审批。在审批结束后，业务流程可以和财务进行集成，可以启动财务流程，进行支付或者生成凭证。流程管理满足了对费用的事先控制，可以有效的控制业务费用的支持。

 

　　费用控制类流程具体包含了费用申请流程、借款流程和报销流程，同时还扩展了出差申请流程。在企业集团的具体应用中，存在出差借款、费用报销、固定费用报销等业务，业务协同管理系统支持上下游单据的关联，系统自动将出差借款和差旅费报销关联起来，使流程环节都可以简单、快捷的查询流程信息和流转情况。更有利于财务掌握全面信息，清楚来龙去脉。

 

集团管控 

 

　　始于2008年的全球金融风暴，对中国房地产行业的发展影响巨大。中国房地产行业传统的管理模式、发展模式、营销模式都将面临调整。众多房地产开发企业进行着更频繁、大规模的跨区域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业间的分化重组加剧。危机之中，房地产企业面临着如何合理获得利润、如何配合政府做好安居工程、如何体现房地产开发企业应尽的社会责任、如何借助规范化的集团管控与成本控制管理构建企业的强势竞争力等全新问题。这已成为房地产企业尤其是大型集团公司日益关注的管理难点。

 

客户应用价值

 

　　通过统一的门户和集成应用，为房地产企业提供基于各种业务管理的全面管理平台； 

 

　　实现企业各种业务的集成化管理，包括：财务管理一体化、预算管理一体化、资金管理一体化、数据分析一体化、人力资源管理一体化等；

 

 

　　通过完整的信息链，将准确的信息及时提供给企业决策人，为企业决策者构建商业分析系统管理驾驶舱，帮助业决策者掌控企业运营情况，科学决策；

 

 

　　动态成本管理实现成本事前计划、事中控制、事后分析，以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差的分析，并对后期发生的工程项目成本提供控制依据，以实现目标利润；

 

 

　　从合同签订、资金计划、执行进度、变更、结算等信息全程跟踪管理，实现多业务部门对合同协同管理，将繁的合同管理系统化、流程化，使合同管理变得高效精细，避免部门间信息不对称引发的超付款、黑变更现象，并提高工作效率；

 

 

　　决策者实时掌握集团资金的存量、流量、流向，有效监控的集团的资金使用情况，增强项目间的资金调动，提高资金周转率，减少流动资金的占用，降低资金使用成本，为企业发展战略提供持续的资金保障；

 

 

　　通过对项目任务层层分解，从计划任务录入、调整、实际完成录入全程跟踪管理，并采用进度报告和工作指示等方式实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险；

 

 

　　对房地产开发过程中的重要工作事项，从计划到执行全过程系统化跟踪管理，逐步建立工程部、成本控制部、财务部、销售部、采购部等的协同工作平台；

 

 

　　通过营销管理分析客户的需求，对新项目发展做出准确的定位；对商机深度挖掘，大幅提高客户购买率，降低商机获取成本，加快项目销售资金回笼；

 

 

　　客户来访、商机转换、订房、按揭、收款、交付等事务型工作全面流程化管理，实现多部门协作，大大提高了工作效率；